Fonds de travaux ALUR : obligations, montant et gestion

Le problème

C'était un vendredi de janvier. La chaudière collective de la Résidence des Érables — 14 lots, immeuble de 1982 — a rendu l'âme à 23 h. Il faisait -5 °C dehors. Le syndic bénévole, Isabelle, a passé la nuit à trouver un chauffagiste d'urgence. Résultat : 6 800 € de remplacement, payés en 3 semaines grâce à... 0 € de fonds de travaux constitués. Un appel d'urgence de 485 € par copropriétaire, envoyé par SMS à 7 h du matin un samedi. Trois copropriétaires ont refusé de payer.

Ce n'est pas un cas isolé — c'est ce qui arrive quand une copropriété n'a pas de réserve. Et pour beaucoup de syndics bénévoles, le fonds de travaux ALUR reste mal connu, mal géré, ou carrément absent — parfois sans le savoir.

L'explication : ce que la loi impose

Pourquoi ce fonds existe : le problème concret qu'il résout

Avant la loi ALUR (mars 2014), aucune obligation d'épargne collective n'existait dans les copropriétés. Résultat documenté : des milliers d'immeubles sans réserve, incapables de financer des travaux pourtant indispensables — ravalement, toiture, ascenseur — faute d'épargne collective. Les travaux d'urgence, réalisés sans préparation, coûtent en moyenne 30 à 40 % plus cher que des travaux planifiés.

Depuis le 1er janvier 2017, la constitution d'un fonds de travaux était déjà obligatoire pour les copropriétés qui entraient dans le champ de l'obligation. Ce n'était déjà plus optionnel pour elles.

Qui est concerné

Depuis le 1er janvier 2025 (loi Habitat dégradé du 9 avril 2024), le fonds de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés soumises à la loi du 10 juillet 1965, quelle que soit leur taille. La dérogation dont bénéficiaient les copropriétés de 10 lots et moins est supprimée.

La notion de “lot” inclut les lots principaux (appartements, locaux) ET les lots accessoires (caves, parkings, garages). Un immeuble de 8 appartements + 4 caves + 4 parkings = 16 lots — mais même une petite copropriété de 3 appartements est désormais concernée.

Seule exception maintenue : une copropriété peut décider, à l'unanimité, de ne pas constituer le fonds pendant les cinq premières annéessuivant la réception de l'immeuble. Au-delà, l'obligation s'applique sans exception.

Combien mettre de côté : le minimum légal, et ce qu'il faut vraiment prévoir

Le plancher légal

La cotisation annuelle doit être au minimum égale à 5 % du budget prévisionnel des charges courantes voté en AG. Exemple concret : budget annuel 18 000 € → fonds de travaux minimum : 900 €/an.

Pourquoi 5 % est souvent insuffisant

5 % du budget courant représente en général entre 50 et 120 € par copropriétaire et par an. Sur 10 ans, une copropriété de 14 lots avec un budget de 18 000 € aura constitué : 900 € × 10 ans = 9 000 €. C'est moins que le coût d'un simple ravalement sur un petit immeuble (20 000 à 40 000 €).

La vraie question à se poser n'est pas “quel est le minimum légal ?” mais “quel sera le coût des travaux prévisibles dans les 10 ans, et combien faut-il mettre de côté chaque année pour y faire face ?”

Comment calculer un plan de dotation réaliste

Le minimum légal (5 %) donne la conformité. Le bon montant, c'est celui qui correspond à ce que l'immeuble va réellement coûter dans les 10 prochaines années. La méthode : lister les gros équipements, estimer leur durée de vie restante et le coût de remplacement, puis diviser par le nombre d'années restantes.

Exemple : Nathalie, après la crise de la chaudière, a fait réaliser un diagnostic technique simplifié sur la Résidence les Érables (14 lots, immeuble de 1982). Résultat :

Le minimum légal (900 €/an) représente moins de 9 % de ce que cet immeuble devrait réellement mettre de côté. L'AG d'Isabelle a voté un fonds de travaux à 5 500 €/an— un compromis entre le minimum légal et les besoins réels. C'est toujours mieux que 900 €.

Le vote en AG : quelle majorité, quelle résolution

Le montant de la cotisation annuelle est soumis au vote à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents).

Le compte bancaire séparé : une obligation méconnue mais contrôlable

Les sommes versées au fonds de travaux ne peuvent pas être mélangées avec la trésorerie courante. La loi est explicite : le fonds de travaux doit être déposé sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

En pratique : ouvrez un Livret A au nom du syndicatdans votre banque. C'est gratuit, disponible immédiatement en cas de besoin, et rémunéré (ce qui compense partiellement l'inflation). La plupart des banques le font en 30 minutes sur présentation du PV d'AG.

Lors d'une vente d'un lot dans la copropriété, le notaire vérifie l'existence de ce compte séparé. Un fonds de travaux géré sur le compte courant ordinaire peut bloquer ou compliquer la transaction.

À quoi ces fonds peuvent — et ne peuvent pas — servir

Ce qui est éligible

• Travaux de conservation de l'immeuble (ravalement, toiture, étanchéité, fondations)
• Travaux de mise aux normes (ascenseur, installation électrique des communs, accessibilité PMR)
• Améliorations votées en AG (isolation thermique, installation de panneaux solaires communs)

Ce qui n'est pas éligible

• Dépenses d'entretien courant (remplacement d'une ampoule, réparation d'une serrure, nettoyage)
• Couverture d'un découvert de trésorerie courante — même provisoirement, même avec l'intention de rembourser. C'est illégal.
• Dépenses sans vote préalable de l'AG (sauf urgence absolue avec ratification ultérieure)

Ce qui se passe lors de la vente d'un lot — le point le plus contesté

C'est le point le plus déstabilisant pour les copropriétaires qui découvrent la règle au moment de vendre : les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat. Elles ne sont pas remboursables au vendeur.

Exemple : M. Durand a versé 1 800 € au fonds de travaux sur 6 ans. Il vend son appartement. Ces 1 800 € restent dans la copropriété — ils ne viennent pas en déduction du prix de vente (c'est l'acheteur qui bénéficie du fonds constitué). En revanche, le notaire mentionne l'état du fonds dans l'acte : un fonds bien alimenté est un argument de vente positif, car l'acheteur sait qu'il n'aura pas à financer seul les prochains travaux.

Communicquez cette règle à vos copropriétaires dès votre premier appel incluant le fonds de travaux — c'est la source de confusion n°1, et ça évite des disputes après coup.

Ce que vous risquez si vous ne respectez pas ces règles

Risque légal

Un copropriétaire peut contester en justice les décisions d'une AG qui n'a pas voté le fonds de travaux. L'absence de compte séparé peut être soulevée lors d'une transaction ou d'un contrôle. La responsabilité personnelle du syndic peut être engagée en cas de gestion irrégulière.

Risque pratique

Une copropriété sans réserve est une copropriété vulnérable. La chaudière, la toiture, l'ascenseur : tous ces équipements ont une durée de vie. Quand ils lâchent, sans épargne collective, le seul recours est un appel d'urgence en plein hiver — avec les tensions qui vont avec.

Risque immobilier

Les agences et les notaires regardent systématiquement l'état du fonds de travaux. Un immeuble bien doté se vend plus vite et à meilleur prix. Un immeuble sans réserve avec des travaux en suspens peut faire baisser le prix de vente de 5 à 15 %.

La solution : un suivi propre, sans risque d'oubli

Gérer le fonds de travaux sans erreur : ce que l'outil automatise

Géré manuellement, le fonds de travaux ALUR ressemble à tout le reste : un onglet de plus dans le tableau Excel, des virements à vérifier, des soldes à recalculer. Le risque d'erreur (et d'oubli lors du vote en AG) est réel.

Fonds de travaux et plan pluriannuel de travaux (PPT)

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés dont l'immeuble a plus de 15 ans ont l'obligation d'élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT)(loi Climat et Résilience, 2021). Cette obligation est distincte du fonds de travaux ALUR mais complémentaire : le PPT identifie et planifie les travaux sur 10 ans, tandis que le fonds en constitue la réserve financière. Le DTG (diagnostic technique global), quant à lui, reste facultatif pour la majorité des copropriétés, mais constitue l'outil de diagnostic idéal pour élaborer un PPT solide ou justifier en AG une dotation supérieure au minimum légal.

Un DTG coûte entre 800 et 2 500 € selon la taille de l'immeuble. Il projette les travaux nécessaires sur 10 ans avec une estimation de coût. C'est le meilleur outil pour présenter en AG une dotation ambitieuse mais justifiée — et obtenir l'approbation des copropriétaires.

Questions fréquentes

Le fonds de travaux peut-il être utilisé pour une réparation urgente sans vote ?

Non. Même en cas d'urgence absolue, l'utilisation nécessite un vote en AG. En revanche, le syndic peut engager des dépenses conservatoires urgentes sur le budget courant (ou sa propre trésorerie à titre conservatoire), puis convoquer une AG extraordinaire pour ratifier et décider du financement.

Si le fonds est insuffisant pour couvrir les travaux votés, que se passe-t-il ?

L'écart est couvert par un appel de fonds exceptionnel. Le fonds de travaux vient en déduction du montant total à appeler, ce qui réduit la charge pour les copropriétaires. C'est précisément pour ça qu'il vaut mieux avoir un fonds abondant.

Un copropriétaire peut-il refuser de verser au fonds de travaux ?

Non. Une fois voté en AG, le montant est exigible de tous selon leurs tantièmes. Un refus expose aux mêmes procédures de recouvrement que pour les charges courantes impayées.

Le taux de 5 % se calcule sur quel budget exactement ?

Sur le budget prévisionnel des charges courantes voté en AG, hors fonds de travaux lui-même. Budget 20 000 € de charges courantes → minimum légal : 1 000 €/an.

Peut-on moduler la cotisation en fonction des travaux prévus ?

Oui. L'AG peut voter un montant différent chaque année — à condition de rester au-dessus du plancher légal (5 %). Si de gros travaux approchent, il est judicieux d'augmenter la dotation 2 à 3 ans à l'avance pour éviter un appel exceptionnel massif.

L'AG peut-elle supprimer le fonds de travaux par un vote ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation s'applique à toutes les copropriétés sans condition de taille. Un vote de suppression serait nul et contraire à la loi. La seule dérogation encore possible concerne les immeubles neufs (5 premières années après réception, à l'unanimité).

Ce qu'il faut retenir

Le fonds de travaux ALUR n'est pas une contrainte administrative parmi d'autres. C'est un outil de gestion saine qui protège l'immeuble, les copropriétaires et la valeur des biens. Nathalie, après la crise de la chaudière, a obtenu en AG un vote à unanimitépour porter le fonds à 5 500 €/an. “Plus personne ne discute le montant depuis que j'ai montré le tableau des travaux prévus sur 10 ans.”

Le défi du syndic bénévole n'est pas de comprendre le principe — il est simple. C'est de le mettre en œuvre rigoureusement, année après année, avec les bons outils et la bonne traçabilité.

Pour aller plus loin : consultez notre guide sur le calcul et la répartition des appels de fonds ou les obligations complètes du syndic bénévole.